Рынок аренды полон парадоксов. Одни квартиры простаивают неделями, теряя в цене, в то время как за другими выстраивается очередь из желающих, готовых платить выше рынка. В чем секрет такой привлекательности? Это дорогой ремонт, удачное расположение или магия профессиональных фотографий?
Чтобы разобраться, как создается та самая «добавленная стоимость», которая выгодно отличает объект на рынке, мы пригласили на разговор Марину Каралкину. Будучи дизайнером и преподавателем Института B&D, она обладает уникальным преимуществом — практическим опытом инвестора, успешно сдающего недвижимость. Мы попросили Марину раскрыть профессиональные секреты, превращающие обычную квартиру в ликвидный актив.
Критерий 1. Смените фокус с владельца на инвестора и деперсонализируйте пространство
Секрет в смене фокуса. Нужно посмотреть на квартиру не глазами владельца, а глазами инвестора. И этот подход начинается с первого шага — с выбора объекта. Вы должны четко представлять портрет своего будущего арендатора. Согласитесь, квартира для студента и апартаменты для семьи IT-специалиста — это абсолютно разные проекты и по локации, и по наполнению.
Но если говорить о подготовке уже имеющегося жилья, то ключевой принцип — деперсонализация. Задача — убрать из пространства все личное: иконы, магниты с холодильника, детские рисунки, семейные фото. Арендатор хочет въехать в «чистый холст», а не в чужое гнездо с незримым присутствием хозяев. Обезличенное, светлое и функциональное пространство имеет максимальный охват аудитории и позволяет каждому «примерить» его на себя.
Критерий 2. Инвестируйте в быструю и бюджетную подготовку с максимальным эффектом
Любая подготовка начинается с двух глобальных шагов: тотальное расхламление и профессиональный клининг. Это не обсуждается. Если говорить о ремонте, то «уставший евроремонт» нулевых для хоумстейджинга предпочтительнее «бабушкиного варианта», так как в первом случае инженерные сети, скорее всего, в порядке и не потребуют капитальных вложений.
Беспроигрышная формула быстрого преображения — это светлые стены (иногда достаточно пары ведер краски), продуманное зонирование и несколько сценариев освещения (торшеры, бра, подсветки). Работа с фактурами в текстиле и отделке делает интерьер визуально дороже. Если бюджет ограничен, скажем, 50 000 рублями, я бы инвестировала в качественный текстиль (шторы, ковер, декоративные подушки), большие постеры в ключевых точках и один хороший торшер. Это мгновенно меняет атмосферу.
Критерий 3. Сделайте продающие фотографии, избегая фатальных ошибок
Фотографии решают все, и здесь есть три категорических «нельзя». Первое — никогда не публикуйте 3D-визуализации из дизайн-проекта. Это обман, который вызывает только раздражение на показе. Второе — забудьте о фото впотьмах, в беспорядке, с личными вещами в кадре. Снимать нужно днем, при естественном свете, в идеально убранном помещении. И третье — не увлекайтесь крупными планами декора. Важнее всего общие ракурсы, которые дают представление о геометрии и объеме пространства. Для этого в маленьких комнатах не стесняйтесь встать на стул в углу — это даст максимальный охват.
Критерий 4. Рассчитайте бюджет на подготовку и оцените окупаемость
В среднем бюджет на предпродажную или предарендную подготовку составляет 1–3% стоимости квартиры. При относительно хорошем состоянии объекта достаточно 1%. Эти вложения, как правило, окупаются за несколько месяцев за счет более высокой арендной ставки и минимального простоя. Но если вы видите, что ремонт требует более 3% стоимости, стоит задуматься: возможно, это уже история не про аренду, а про флиппинг — то есть ремонт с целью быстрой и выгодной перепродажи.
Критерий 5. Используйте лайфхак «трех элементов» для мгновенного преображения
Начните с простого: уберите все лишнее. А затем добавьте два-три элемента, которые создают ощущение дорогого и продуманного пространства: это масштабный постер или картина, стильный торшер и качественные шторы в пол. Иногда этого достаточно, чтобы полностью изменить восприятие квартиры и ее ценность в глазах арендатора.
На фото: Марина Каралкина, дизайнер, хоумстейджер и преподаватель Института бизнеса и дизайна B&D.
Автор: Александр Карбон
